日常点検・管理から議事録作成まで、熱心かつ親切に遂行してくれますVoice management business
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地域 | 神奈川県川崎市 |
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| マンション名 | Mマンション | |
| 戸数 | 45戸 | |
| お客様名 | 元管理組合理事長：矢澤康祐様 |
1、管理会社を変えようとしたきっかけ
マンション（築35年）の大規模修繕を行うことになり、修繕委員、翌年副理事長、翌々年理事長と、3年間、大規模修繕にかかわりました。一級建築士にコンサルタントを頼み、3年目の秋に大規模修繕は無事終わりましたが、コンサルタントから管理会社（大手ゼネコン系列で、30年余、管理を委託してきた会社＝A社）の日常的な建物管理が極めて不十分であるとの指摘を受けました。A社には10年目の大規模修繕をやってもらい、始めの15年位はよくやってくれていたのですが、20年目の大規模修繕を別の大手ゼネコンに依頼した頃から、熱心さが薄れてきたようで、A社の管理の不十分さは私達も大規模修繕の中で実感していました。今回の大規模修繕を依頼した大手ゼネコンの部長さんからも「管理会社を替えるのもひとつの方法」と言われました。
それからまもなくして、たまたま、私たちの住んでいる自治体（川崎市）から、国土交通省の局長通達「マンション標準管理委託契約書」の改訂を知らせる文書が理事会に送られてきました。その通達は初めて見るものでした。そういう通達があることは管理会社からも知らされていませんでした。その通達を見て、私はびっくりしました。
それには、管理会社の業務内容が記載されており、これまで私たちの当然の義務と考え、苦労して行ってきた理事会・総会の議事録作成やニュースの発行などが、管理会社の業務となっていたのです。A社は国土交通省の通達を住民に知らせず、その通達と異なることをやってきたのでした。
2、管理会社の変更をどのように進めたか。
管理会社の変更も視野に入れて、何冊もの本やインターネットで管理会社の業務、ありかたをいろいろ調べてみました。管理委託契約の金額面等には大きな問題がないことはわかりましたが、建物の日常点検・管理に問題のあることがわかりました。ただし、管理会社の理事会支援については本やネットでもほとんど触れられていませんでした。本やネットで管理会社の変更の相談に乗ってくれる会社がいくつもあることもわかりましたが、始めは無料ですが、最終的には費用もかかる上、その会社に有利になるよう誘導される心配も感じ、自分たちで管理会社を探してみることにしました。
まず、今回大規模修繕を依頼した大手ゼネコン系列の大手管理会社（B社）に話を伺い、資料も送ってもらいましたが、今までの管理会社（A社）と大差ない上、B社管理のマンション住民に聞いてみたところ、B社の評判があまりよくないことも知りました。また、A社にも疑問点について質問状を送り、返答を求めましたが、その返答はあまり誠意を感じられないものでした。
そこで、私たちの近くにあるマンション（45戸）と同規模のマンションを探して、そこの管理会社を調べてみることにしました。理事の一人が知っていたマンション（C社の管理）と私の知人のマンション（D社の管理）を訪問して管理の実情を詳しく伺い、いずれも評判がよかったので、C社、D社に詳しい資料を送っていただき、それを検討した上で、C社、D社に直接お会いして、詳しくお話を伺いました。あわせて、川崎市のマンション管理士協会のセミナーにも参加して相談し、管理会社の変更はあまり時間を長引かせず、かつ住民の同意を得ることの大切さを指摘されました。
3、住民への働きかけ
理事会で十分な議論を重ねた上で、A・B・C・D各社の管理内容の比較表を作成して住民に配布し、更に、これまでの管理の問題点を詳しく住民に知ってもらうため、住民説明会を開催しました。その説明会にはC社に出席してもらい、比較の意味から、C社の管理業務の内容を詳しく説明してもらいました。C社にしたのは、C社の業務内容が適切であったことに加え、対応も早く、積極的で熱心だったからです。C社の理事会支援業務や日常の建物管理等はA社とは全く異なり、国土交通省の通達通りの内容である上、耳を疑うほど、適切かつ親切なものでした。ついで、初夏の定例総会に、C社への管理会社変更を提案し、圧倒的多数で承認されました。そのC社がコムエステートサービス株式会社です。
4、変更後の現状
管理会社変更後の理事さんたちにお聞きしますと、「会計処理や ニュースの発行、議事録の作成、修繕等のアドバイス・段取り 等、これまで素人の皆で、大変な思いで、苦労してやってきた ことを、基本的には管理会社がやってくれるので本当に助かる」と言ってくれます。建物の管理等についても、「担当者が小まめに訪問し、見回ってくれるので安心だ」と言ってくれます。
ゼネコン系の大手管理会社は大手の名称にあぐらをかいている感じがあります。コムエステートサービスは大きな管理会社ではなく、むしろ小さな会社ですが、それ故、管理とサービスに特化し、熱心かつ親切に業務を遂行してくれます。そうでないと、会社の仕事を増やせないと、社長さんが言われていました。管理委託経費も若干ですが、安くなりました。管理会社の変更は住民への説得等の苦労はありましたが、今は思い切ってコムエステートサービスに変えて本当に良かったと思っています。
